[官學(xué)清]歷史常常驚人地相似，大到朝代更替，小到政策輪回。這就給了愛讀書、愛思考的人一種潛在機(jī)會：如果能預(yù)測未來，就可以順勢而為。只是“勢”分大小長短，能真正靈活駕馭的，都是擁有大智的人杰，在蕓蕓眾生中實(shí)在不多。
一、羞答答地拿出了那把“夜壺”
一大早，本公眾號“藩絲財(cái)智廳”VIP課堂一位學(xué)員聯(lián)系我：“老師啊，你判斷太準(zhǔn)啦！你以前上課說‘政府挺不過三年’，真是這樣啊，網(wǎng)上說北京房地產(chǎn)交易要減稅啦。”
政策的確變了——前天傳出消息，上海市下調(diào)相關(guān)房屋交易稅費(fèi)，部分稅費(fèi)減半收取。具體規(guī)定是：1、網(wǎng)簽時(shí)間為2019年1月1日（含）之后的，合同印花稅稅率由0.05%下調(diào)至0.025%；2、個(gè)人出售房屋增值稅附加由11%下調(diào)為6%。原適用增值稅及附加稅稅率5.55%的區(qū)域，自3月7日起增值稅及附加稅稅率調(diào)整為5.30%；原適用增值稅及附加稅稅率5.45%的區(qū)域，自3月7日起增值稅及附加稅稅率調(diào)整為5.25%。下調(diào)時(shí)間自2019年3月7日起實(shí)施。
接著傳出消息：北京個(gè)人出售住房，產(chǎn)權(quán)不滿兩年的按5%征收增值稅，增值稅附加包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，這3項(xiàng)稅率此前分別是7%、3%、2%，根據(jù)京財(cái)稅（2019）196號文，目前增值稅附加稅率減半。不過，北京市內(nèi)不同區(qū)域的城市維護(hù)建設(shè)稅率不同，城六區(qū)內(nèi)的房屋按7%，郊區(qū)的房屋按5%，縣城內(nèi)的按1%，因此，具體增值稅附加稅率的計(jì)算還要根據(jù)房屋所在地有所不同。
從去年開始，放松調(diào)控的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)：2018年1月6日，蘭州取消包括西固區(qū)等多個(gè)區(qū)域的限購；2018年7月4日，太原取消限售措施，不再要求必須滿2年再出讓；2018年12月18日，山東菏澤市取消一、二手房限售政策；2018年12月19日，廣州對預(yù)售、網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁簽訂雙合同，這是**變相松動(dòng)政策的一線城市；2018年12月21日，珠海松綁限購，非本地戶籍人才購房5年社保變?yōu)?個(gè)月起；2018年12月21日，杭州限購松綁，外地戶籍在杭購房，社保或個(gè)稅繳納記錄允許出現(xiàn)累計(jì)補(bǔ)繳3次的情況，但是不得斷繳；2018年12月28日，合肥限購政策松動(dòng)，部分區(qū)域可以不提供社保證明；2019年1月3日，青島暫停高新區(qū)的公證搖號政策……至此，全國已經(jīng)有不少城市調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，全國房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出一邊倒的放松傾向，大家陸陸續(xù)續(xù)，羞答答地拿出了床底下的那把“夜壺”。
二、體制尚未大扭轉(zhuǎn)，放松其實(shí)是必然
放松是形勢所迫，這就是經(jīng)濟(jì)規(guī)律的力量吧。此前根據(jù)“十九大”報(bào)告等一系列文件，體制出現(xiàn)了調(diào)整的信號，房地產(chǎn)領(lǐng)域也有了建設(shè)長效機(jī)制的說法，其實(shí)是準(zhǔn)備進(jìn)行制度調(diào)整。但在整個(gè)經(jīng)濟(jì)制度特別是房地產(chǎn)制度未做出大改變之前，畢竟就業(yè)、稅收等主要還由個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)承擔(dān)，市場的冷熱對社會穩(wěn)定的影響很大，而由于極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用，房地產(chǎn)又對國民經(jīng)濟(jì)的影響極大。因此，房地產(chǎn)政策因時(shí)而變，也是必然。只是此前我們把握不住全國性政策放松的準(zhǔn)確時(shí)間和放松的程度，也預(yù)測不準(zhǔn)放松后的房價(jià)漲幅。但這一輪放松，我其實(shí)早就有預(yù)測，并在自媒體反復(fù)提醒了——
2018年5月31日，我在某自媒體公開寫到：“我相信#近財(cái)政收入的下滑、地方財(cái)力的緊張、地方被迫以引進(jìn)人才方式變相放松樓市調(diào)控、一手和二手房因限價(jià)引起的價(jià)格倒掛以及由此引起的官員尋租與哄搶，這些現(xiàn)象必然引起高層重視，政策上也必然有調(diào)整，這只是時(shí)間問題。”
2018年6月30日，針對易綱“千方百計(jì)做好小微企業(yè)金融服務(wù)”的重要講話，我在自媒體中明確告訴大家：中國現(xiàn)在是“嘴里喊著去杠桿，形勢逼著加杠桿”。
2018年7月31日，政治局召開會議，#高**強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，提高政策的前瞻性、靈活性、有效性。財(cái)政政策要在擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整上發(fā)揮**作用。要把好貨幣供給總閘門，保持流動(dòng)性合理充裕。我在自媒體上做出判斷：樓市政策預(yù)計(jì)將交由各市，在前期格調(diào)基礎(chǔ)上靈活把握、在觀察中傾向于適度放松。
2018年10月22日，我繼續(xù)呼吁：“限購、限貸、限價(jià)、限售、限租??中國的房地產(chǎn)市場正處于被嚴(yán)重扭曲的狀態(tài)，放松對它的管制，恢復(fù)正常的交易秩序，是應(yīng)對目前內(nèi)憂外困局勢的#有力措施，不能再猶豫了！”
2018年11月5 日，我在自媒體上說：“地方財(cái)力吃緊，放松樓市管制只是時(shí)間與程度問題了”，
并呼吁：“經(jīng)濟(jì)下滑如同加速度一樣，救得越晚，付出的代價(jià)就越大，別再猶豫啦！”
2018年11月5日，我寫到：從現(xiàn)在到明年3月，很多城市會謹(jǐn)慎地放松樓市管制。有放松就是好事。通過產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)聯(lián)作用，建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)、鋼鐵、水泥、玻璃、電解鋁、木材加工、家居、紡織、家電、物業(yè)服務(wù)、金融、交通運(yùn)輸?shù)缺姸喈a(chǎn)業(yè)的蕭條狀態(tài)都會緩和，就業(yè)惡化趨勢會改變，這很重要。保就業(yè)比壓房價(jià)更重要。
此后，我又在自媒體或講課中多次提及救市政策會陸續(xù)推出。2018年12月19日，我又寫到：樓市救市大幕繼續(xù)拉開，將進(jìn)入＂搶需求＂階段……誰早放松誰有利，搶需求階段開始了！
三、不會“一松到底”，放松程度會逐步加大
北京和上海，尤其是北京，是#“講政治”的城市，他們對房地產(chǎn)政策的放松，會成為標(biāo)志性變化，對全國樓市政策的放松，起到導(dǎo)向作用。
其實(shí)，無論北京還是上海，亦或深圳，此前都已經(jīng)感受到了房地產(chǎn)調(diào)控的壓力。有人私下里跟我說過，北京遠(yuǎn)郊區(qū)有的縣區(qū)財(cái)力吃緊，工資發(fā)放已經(jīng)受到影響；也有施工企業(yè)給我反映，幫深圳有的區(qū)做的政府工程，因?yàn)榈胤截?cái)政壓力太大，無法結(jié)算，一直拖著。當(dāng)北京、深圳這種中國經(jīng)濟(jì)狀況#好、地方財(cái)力#強(qiáng)的城市也呈現(xiàn)出捉襟見肘的狀態(tài)時(shí)，毫無疑問，政策的調(diào)整肯定也就不遠(yuǎn)了，雖然此前我在自媒體上只是謹(jǐn)慎地說：“會放松”，“必然放松”，但未必一下子大放松！
這次北京、上海的放松，是在今年“兩會”開幕，總理做完《政府工作報(bào)告》后，兩個(gè)直轄市才做出的政策反應(yīng)。但這次他們反應(yīng)非?？?，因?yàn)樘崆坝袦?zhǔn)備：北京、上海的市委書記、市長及其他領(lǐng)導(dǎo)中，有多位都是全國人大代表。在此前《政府工作報(bào)告》的征求意見過程中，他們已經(jīng)提前知道報(bào)告的內(nèi)容。而且這兩個(gè)市的市委書記都是政治局委員，在此前的政治局會議中，也已經(jīng)知道了**政策的走向，所以這兩個(gè)直轄市是早有準(zhǔn)備的。但若在“兩會”之前就提前公布，則顯得“強(qiáng)出頭”，給人以“冒犯”中央的感覺。等“兩會”召開，中央政府的態(tài)度明朗后，就不會再引起爭議了。
我說政策不會“一松到底”，只能是逐步放松，試探性推進(jìn)，原因在于：#，這次《政府工作報(bào)告》中對房地產(chǎn)行業(yè)管理的表述確實(shí)出現(xiàn)了大變化，但文字陳述比較溫和，這意味著政府也不希望各地推出火爆的刺激政策；第二，“房住不炒”的口號仍余音繞梁，根據(jù)中國幾千年形成的官場文化，“面子”意識還是要有的；第三，本次報(bào)告繼續(xù)強(qiáng)調(diào)**地解決群眾住房問題，要落實(shí)城市主體責(zé)任。如果刺激政策出臺過猛，導(dǎo)致價(jià)格過快上漲，再被輿論關(guān)注，或被高層問責(zé)，則是自找麻煩。因此，我們會看到一些主要城市試探性地往前推進(jìn)，不一定把救市政策“一攬子”推出來。這樣做也便于把握調(diào)控的結(jié)果。
四、房價(jià)會不會繼續(xù)大漲？
去年下半年，網(wǎng)上傳出2019年高層對于房地產(chǎn)投資增速容忍度——“明年5%-6%可能是政治上的底線”的說法，我當(dāng)時(shí)就說這是一種猜測，不一定是真的。即使是真的，也要看2018年全年的經(jīng)濟(jì)情況以及領(lǐng)導(dǎo)能對未來形勢的評估。今年的《政府工作報(bào)告》提出，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會大局。這樣，在制造業(yè)嚴(yán)重不景氣、產(chǎn)能過剩及基礎(chǔ)設(shè)施缺乏政府投入保障、其他投資七零八落的背景下，對房地產(chǎn)投資管制的適度放松，已是必然的選擇，不管是明著放松還是明緊暗松。我認(rèn)為，明年房地產(chǎn)投資增速不應(yīng)該低于8%，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例不應(yīng)該低于18%，這樣或許能穩(wěn)住全社會固定資產(chǎn)投資增速，防止經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下滑。
這會不會帶來房價(jià)的進(jìn)一步上漲？我覺得這是必然的，而且根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)、社會形勢，即使有所上漲，高層也是有心理準(zhǔn)備、能接受的。
房價(jià)會漲，允許房價(jià)漲，那今年房價(jià)會不會大漲呢？六、七百個(gè)城市，市場條件千差萬別，又強(qiáng)調(diào)因城施策，個(gè)別城市有比較大的調(diào)整也是正常的。比如，此前因?yàn)檎哌^于嚴(yán)厲，下跌程度比較大的區(qū)域，可能會出現(xiàn)“修正性回調(diào)”現(xiàn)象（上篇文章有提及）；再如，某些經(jīng)濟(jì)形勢相對較好、外來人口增速較大的城市，也可能因?yàn)楣?yīng)短缺而呈現(xiàn)需求較旺局面。但從全國的情況來看，倒是不用過分擔(dān)心——
#，行政問責(zé)制的陰影尚在，地方官員大多不想觸及高層的心理承受底線，不想成為被提醒或約談的對象；
第二，這次政策的放松，可以說在中央層面就是一種謹(jǐn)慎地校正，熱點(diǎn)城市在出臺政策時(shí)也將試探著逐步推進(jìn)，限購、限貸、限價(jià)、限售、限商等各種限制政策未必一步取消。這樣，大部分城市需求的釋放也不會是大爆發(fā)式的。
第三，中央政府可能通過窗口指導(dǎo)方式，對稅收、利率、首付等政策的變化進(jìn)行把控。我相信政治局在討論這次房地產(chǎn)政策的變化時(shí)，對國務(wù)院也應(yīng)該是有提醒式交代的。
第四，在2015-2018年“去庫存”調(diào)控實(shí)踐中，大部分三、四、五線城市長期積累的需求已經(jīng)釋放，購買力已經(jīng)顯得疲軟。即使再出政策，這些城市的刺激效果也不會太明顯。
第五，在“反腐敗”已成長期態(tài)勢的情況下，公務(wù)員買房投資的積極性不會明顯抬頭；在“私營企業(yè)離場論”陰影猶存和房產(chǎn)稅（針對住宅的）出臺日期越來越近的背景下，商界人士投資性需求的釋放也會較謹(jǐn)慎，與幾年前的景象會不同。
第六，此前幾年經(jīng)濟(jì)形勢惡化，在中小企業(yè)倒閉潮、P2P爆雷、股市暴跌過程中，很多中小企業(yè)主和中產(chǎn)階級家庭損失很大。即使機(jī)會來臨，可能也心有余悸了。
五、結(jié)論
如果你對中國政策文化有系統(tǒng)研究，特別是政策出臺前宏觀形勢的變化及對政府的壓力、重要官員的調(diào)研活動(dòng)、官方就行業(yè)說話的語氣、政策主導(dǎo)者的地位與穩(wěn)定性等有研究，對房地產(chǎn)調(diào)控，去年下半年你就會得出“既要放松又要謹(jǐn)慎推進(jìn)”的結(jié)論。只是，在研究政策和投資機(jī)會的同時(shí)，還要看得更遠(yuǎn)些，揣摩一下制度的演化方向——政策變化只是小周期，幾年一個(gè)輪回，它們嵌套在經(jīng)濟(jì)、社會制度里。但只盯著政策，不關(guān)注包裹著這些政策的制度“外殼”，我一直覺得是一種致命的“視力”缺陷。這個(gè)問題很敏感很復(fù)雜，留待上課時(shí)內(nèi)部討論吧——我只是想再告訴大家另外一句話：結(jié)局也可能驚人地不同。
